Dražby nemovitostí - role dražebníka

Dražebník je ten, kdo dražbu organizuje a už z toho je zřejmé, že je to osoba, která bude mít na průběh a výsledek dražby značný vliv. Pokud má být dražba nemovitosti úspěšná, pak musíme vybrat dobrého a schopného dražebníka. Měla by to být osoba, ať už právnická či fyzická, která má v oboru nemovitostí dostatek zkušeností a která má předpoklady udělat pro dražitele dobrý obchod.

Proč je důležitý správný výběr dražebníka?

Úkolem dražebníka hned v počáteční fázi je zajistit ocenění nemovitosti soudním znalcem. Na základě zjištěné ceny pak dražebník stanoví nejnižší podání. Stanovení vyvolávací ceny je jedním z nejdůležitějších momentů celého dražebního procesu. Správné nastavení výše nejnižšího podání je jedním ze zásadních motivačních prostředků ovlivňujících rozhodnutí potencionálních zájemců na dražbu vůbec přijít. Prvním předpokladem k dosažení uspokojivé ceny vydražením je dostatek účastníků dražby.

Další prostředky ke vzbuzení zájmu o nemovitost v dražbě jsou popisy nemovitosti a fotografie. To je opět úkolem dražebníka. Ten dělá textaci, popisuje nemovitost, pořizuje a zveřejňuje fotografie. Dražebník je ten, kdo dělá nemovitosti reklamu, takže na něm záleží, jak bude nemovitost potencionálními zájemci o koupi vnímána. Pokud je dražebník odborníkem na nemovitosti, představí nemovitost z odborného stavebního hlediska, ale také z hlediska marketingového. Např. může v textu zmínit možnosti dalšího využití nemovitosti, může upozornit na nové potenciální výhody.

Dražebník také zajišťuje prostory, ve kterých se dražba bude konat. Je žádoucí, aby se v těchto prostorách účastníci dražby cítili dobře. Pokud se budou cítit dobře, více se uvolní a více budou přihazovat.

Celý proces vrcholí při samotné dražbě, kdy je okamžik ke zvyšování nabídek, k přihazování. Mnohdy se stává, že při samotné dražbě i na vážné zájemci dolehnou zábrany a nejistota. Proto je důležité, aby účastníci dražby byli na dražbu náležitě připraveni, aby s nimi dražebník v přípravné fázi „komunikoval“, poskytl jim potřebné informace tak, aby byli účastníci dražby při dražbě aktivní.

Velmi důležitou roli při dražbě hraje licitátor. To je osoba, která v konečné fázi, tedy při dražbě, s účastníky dražby komunikuje. Licitátor stojí na konci celého procesu. Na něm je, jaká bude při dražbě panovat atmosféra. Důležité je, aby dokázal vzbudit v účastnících dražby soutěživost. Záleží tedy na tom, jakými licitátory dražebník disponuje, zda má ve svém týmu licitátora, který se osobnostně hodí pro prodej právě vaší nemovitosti.

Jak vybírat dražebníka?

Vybrat dobrého dražebníka je tedy alfou i omegou úspěšnosti celé realitní transakce. Proto je vhodné vypsat na dražebníka výběrové řízení, třeba formou inzerce v odborném médiu. Náklady na tuto inzerci lze považovat za náklady dražby a pokud je dražebník solidní, zaplatí je ze své provize.

Hlavními kritérii pro výběr dražebníka by měli být především:

historie firmy a její současná situace
dražební výsledky – např. poměr mezi stanoveným nejnižším podáním a cenou dosaženou vydražením
počet dražeb napadených žalobou
kdo bude dražbu organizovat
kdo bude licitátorem
zkušenosti dražebníka i licitátora – počet dražeb, reference
místo konání dražby
případné další služby
náklady na dražbu, výše odměny dražebníka

Od dražebníka požadujte tzv. informační memorandum, ve kterém bude popsán navrhovaný postup včetně časového harmonogramu a marketingového plánu k nemovitosti.

Dražebník by měl vždy zastupovat vaše zájmy!