Konkrétní příklady nákupu a následného pronájmu bytu ve velkých městech
Konkrétní případy pronájmů srovnatelných bytů ve 3 největších městech.
Praha
Byt 2+1 OV, 43 m?, Praha – Hostivař, Kozmíkova ul. Panel. Byt je po rekonstrukci, kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči, vč. myčky, koupelna s vanou, ústřední vytápění, sklep. Vzdálenost MHD, tramvaj 250 metrů, BUS 150 m, vlak 240 m. Prodejní cena v inzerci na stejné ulici v OV 1.699000 + provize rk (dá se předpokládat, že dosáhneme slevy při vyjednávání 5%)
Byt se pronajímá za 11 000 Kč měsíčně. Tato částka je včetně nákladů na byt, které jsou 2600 Kč (pojistné 700 Kč, příspěvek do fondu oprav 1400 Kč, rezerva na údržbu 500 Kč). Zálohy na dodávky plynu, elektřiny, vody, tepla si nájemce platí sám. Nájem je celoroční. Bez realitky a bez placení provizí.
Vlastník na nájemném inkasuje ročně 132 000 Kč. Z toho uhradí náklady ve výši 31 200 Kč. Pro daňové účely tuto částku zahrne do výdajů. Dále může ročně odepsat 3,4 % z pořizovací ceny bytu, tj. 57.766 Kč ročně. Výjimkou je první zdaňovací období. V roce pořízení je výše odpisů pouze 1,4 %. Při zjišťování výše základu daně tedy bude vlastník, s výjimkou prvního roku, odečítat od částky 132 000 Kč výdaje v celkové výši 88. 966 Kč (31 200 +57.766). Základ daně bude 43.034Kč. Sazba daně je 15 %, takže daň v tomto případě bude 6.455 Kč. Čistý roční výnos bude: roční nájemné 132 000 Kč, mínus náklady na byt 31 200 Kč, mínus daň 6.455 Kč, což je v našem případě 94345 Kč. To je zhruba 5,6 % jednorázové investice na pořízení bytu (1,7 mil. Kč).
Brno
Byt 2+1 OV, 46 m?, Brno –Černá Pole, tř. Generála Píky. Byt je po rekonstrukci, kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči, vč. myčky, koupelna, ústřední vytápění, sklep. Dům po celkové revitalizaci. Vzdálenost MHD –50 m tram, bus 60 m. Cena na prodej ve stejném domě 1,82 mil. Kč (plus provize rk)
Byt se pronajímá za 9 000 Kč měsíčně. Tato částka je včetně nákladů na byt, které jsou 2100 Kč (pojistné, daň z nemovitosti a poplatky správci domu 500 Kč, příspěvek do fondu oprav 1100 Kč, rezerva na údržbu 500 Kč). Zálohy na dodávky plynu, elektřiny, vody, tepla si nájemce platí sám. Nájem je celoroční.
Vlastník na nájemném inkasuje ročně 108 000 Kč. Z toho uhradí náklady ve výši 25 200 Kč. Pro daňové účely tuto částku zahrne do výdajů. Dále může ročně odepsat 3,4 % z pořizovací ceny bytu, tj. 61.880 Kč ročně. Výjimkou je první zdaňovací období. V roce pořízení je výše odpisů pouze 1,4 %. Při zjišťování výše základu daně tedy bude vlastník, s výjimkou prvního roku, odečítat od částky 108 000 Kč výdaje v celkové výši 87.080 Kč (25.200 + 61.880). Základ daně bude 20.920 Kč. Sazba daně je 15 %, takže daň v tomto případě bude 3.138 Kč. Čistý roční výnos bude: roční nájemné 108 000 Kč, mínus náklady na byt 25 200 Kč, mínus daň 3.138 Kč, což je v našem případě 79.662 Kč. To je zhruba 4,4 % jednorázové investice na pořízení bytu (1,82 mil. Kč).
Ostrava
Byt 2+1 OV, 56 m?, Ostrava –Poruba na Hlavní ulici. Byt je po rekonstrukci, kuchyňská linka, koupelna, ústřední vytápění, sklep. Dům po revitalizaci. Vzdálenost MHD bus –90 m, tram 600 m. Cena, za kterou se byt nabízí na prodej: 799.000 plus provize rk.
Byt se pronajímá za 6 000 Kč měsíčně. Tato částka je včetně nákladů na byt, které jsou 2 000 Kč (pojistné, daň z nemovitosti a poplatky správci domu 500 Kč, příspěvek do fondu oprav 1000 Kč, rezerva na údržbu 500 Kč). Zálohy na dodávky plynu, elektřiny, vody, tepla si nájemce platí sám. Nájem je celoroční.
Vlastník na nájemném inkasuje ročně 72. 000 Kč. Z toho uhradí náklady ve výši 24 000 Kč. Pro daňové účely tuto částku zahrne do výdajů. Dále může ročně odepsat 3,4 % z pořizovací ceny bytu, tj. 27.165 Kč ročně. Výjimkou je první zdaňovací období. V roce pořízení je výše odpisů pouze 1,4 %. Při zjišťování výše základu daně tedy bude vlastník, s výjimkou prvního roku, odečítat od částky 72.000 Kč výdaje v celkové výši 47.166 Kč (24 000 +27.165). Základ daně bude 24.834 Kč. Sazba daně je 15 %, takže daň v tomto případě bude 3.725 Kč. Čistý roční výnos bude: roční nájemné 72.000 Kč, mínus náklady na byt 24 000 Kč, mínus daň 3.725 Kč, což je v našem případě 44.275 Kč. To je téměř 5,5 % jednorázové investice na pořízení bytu (0,799 mil. Kč).
