Nemovitosti - investiční ukazatelé

Hrubý potenciální příjem (HPP)

Příjem dosažený z vybraného nájemného za předpokladu plné obsazenosti nemovitosti a nájemného beze slev. Z toho plyne, že se jedná o idealizovaný investiční ukazatel.

Příklad výpočtu:

pronajímaná jednotka x měsíční nájemné = hrubý měsíční příjem z nájmu

HPP = 1 jednotka x 11.000 Kč = 11.000

roční HPP = 11.000 x 12 měsíců = 132.000 Kč

Hrubý provozní příjem (HPrP)

Základem jeho zjištění je určení hrubého potenciálního příjmu. Od něj se odečítají odhadované ztráty, ke kterým může dojít z důvodu částečné neobsazenosti, slev na nájemném a případných ztrát na neuhrazeném nájemném.

Příklad výpočtu:

HPP – ztráty = HPrP

roční HPP = 132.000 Kč

odhadované ztráty v důsledku neobsazenosti a dlužného nájemného = 10 % (v tomto případě jsme zvolili běžný průměr) = 132.000 Kč x 0,1 = 13.200 Kč

roční HPrP = 132.000 – 13.200 = 118.800 Kč

Hrubý pronájemní multiplikátor (HPM)

Jedná se o ukazatel, který jednak vypovídá o výhodnosti investice a jednak umožňuje porovnání výnosovosti či ceny nemovitosti s ostatními nemovitostmi v dané lokalitě. Základním předpokladem k tomuto porovnání však je znalost realitního trhu, tzn. výši prodejních cen a nájemného u ostatních nemovitostí v dané lokalitě. Investice je tím výhodnější, čím nižší je hodnota HPM.

Při výpočtu se vychází z prodejní ceny nemovitosti (tedy pořizovací ceny pokud nemovitost nakonec koupíte), která se vydělí hrubým ročním nájemným (resp. hrubým měsíčním nájemným a počtem měsíců v roce). Na západních realitních trzích se hodnota HPM pohybuje v rozmezí 12 – 17 z měsíčního základu.

Příklad výpočtu:

HPM = pořizovací cena nemovitosti / hrubý měsíční příjem

HPM (příklad) = 3.100.000 / 11.000 = 282

HPM z měsíčního základu = HPM / 12 měsíců = 282 / 12 = 23,5

Jedná se o prvotní a povrchní ukazatel, který se používá pro porovnání investice do konkrétní nemovitosti s jinými možnostmi v dané lokalitě.

Jak tento koeficient využijeme?

Analýzou realitního trhu zjistíte, že průměrný HPM z ročního základu má hodnotu 210. Pomocí tohoto ukazatele můžete vypočítat, jaká by měla být pořizovací cena nemovitosti, aby odpovídala výnosově ostatním nemovitostem nabízeným v dané lokalitě.

Výpočet tržní ceny:

Tržní cena = průměrné HPM zjištěné u ostatních nemovitostí x průměrná výše měsíčního nájemného

Tržní cena = 210 x 10.500 = 2.205.000 Kč

Co jsme zjistili?

Zjistili jsme, že za nemovitost, kterou jsme si vybrali pro naši investici, požaduje její majitel cenu o 895.000 Kč vyšší, než je cena obvyklá pro nemovitosti s podobnými výnosovými parametry.

Tento výsledek také potvrzuje to, co jsme uvedli na začátku – HPM s hodnotou 210 signalizuje výhodnější investici oproti HPM s hodnotou 282.

Čistý provozní příjem (CPP)

Při jeho zjištění se vychází z hrubého provozního příjmu (HPrP), od kterého se odečtou odhadované provozní náklady na nemovitost, jako např. náklady na opravy a údržbu, náklady na energie (pokud je nájemce neplatí zvlášť a jsou součástí objemu HPrP), náklady na pojištění nemovitosti, daň z nemovitosti atp.

Příklad výpočtu:

CPP = HPrP – provozní náklady

roční HPrP = 118.800 Kč, provozní náklady = 34.000 Kč

roční CPP = 118.800 – 34.000 = 84.800 Kč

Kapitalizační poměr (KaP)

Jde o výnosové procento z investice do nemovitosti. Základem pro jeho výpočet je čistý roční provozní příjem (CPP), jež se vydělí pořizovací cenou nemovitosti.

Příklad výpočtu:

roční CPP = 118.800 – 34.000 = 84.800 Kč

pořizovací cena = 3.100.000 Kč

KaP = roční CPP / pořizovací cena

KaP = 84.800 / 3.100.000 = 0,027 = 2,7 %

Peněžní tok před zdaněním (CFBT - cash flow before taxation)

CFBT je ukazatel toho, nemovitost vydělá více, než kolik do ní investujeme, jinými slovy, zda si nemovitost na sebe vydělá.

Způsob výpočtu CFBT:

Výchozí částkou je čistý provozní příjem z nemovitosti (CPP)
Od něj odečítáme:

- výdaje na splátky hypotéky či úvěru, kterým bylo pořízení nemovitosti financováno, tzn. úrok či anuita

- kapitálové výdaje – následné investice do nemovitosti za účelem jejího uvedení do funkčního stavu, tzn. nenadálé větší výdaje, třeba na rekonstrukci

Dále přičteme:

- další příjmy získané díky nemovitosti, které slouží k financování jejího provozu, např. úvěr na rekonstrukci

- ostatní příjmy v hotovosti, které mohou z nemovitosti plynout

Peněžní tok po zdanění (CFAT - cash flow after taxation)

Způsob výpočtu CFAT:

1. ze zjištěného peněžního toku před zdaněním

CFAT = CFBT – daň z příjmu

nebo

2. z čistého příjmu

CFAT = čistý příjem + odpisy + opotřebení + jiné nepeněžní platby

Většina nemovitostí se odepisuje v průběhu období 30 let, první rok se odepisuje 1,4 % z pořizovací ceny a další roky 3,4 %. Podrobně je postup upraven v § 30 až 32 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů.

nebo

3. s využitím odpočtu daňově uznatelných výdajů stanovených paušální částkou

CFAT = HPrP - paušální náklady – daň (z částky zjištěné jako HPrP - paušální náklady) + nové příjmy získané díky nemovitosti a sloužící k financování jejího provozu (např. nový úvěr na rekonstrukci) + další příjmy v hotovosti, které mohou z nemovitosti plynout + paušální náklady - skutečné náklady

paušální náklady v případě nemovitostí činí 30%, více viz. zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů.

Bod zlomu („break even“ poměr)

Hodnota bodu zlomu vypovídá o tom, zda nám po zaplacení provozních nákladů a platbách na umoření dluhu něco zbude a jak dlouho bude trvat, než si nemovitost vydělá na svůj provoz. Čím je hodnota bodu zlomu vyšší, tím je investice do nemovitosti rizikovější.

Způsob výpočtu:

Součet provozních výdajů a splátek na obsluhu dluhu vydělíme hrubým provozním příjmem HPrP.

Co konkrétně zjistíme?

Zjištěný koeficient vynásobíme počtem měsíců v roce a tak zjistíme, za kolik měsíců si nemovitost vydělá na svůj celoroční provoz.

Příklad:

Hodnota bodu zlomu je 0,9.

0,9 x 12 = 10,8

Nemovitost si na svůj celoroční provoz vydělá za 10,8 měsíců.

Návratnost investované hotovosti

Jedná se o ukazatel, který umožňuje porovnání výhodnosti investice do nemovitosti oproti investicím jiného druhu, např. vkladu v bance. Využijí ho tedy všichni investoři, kteří do pořízení nemovitosti investují nějakou hotovost.

Způsob výpočtu:

CFAT (peněžní tok po zdanění) / investovaná hotovost (tj. hotovost potřebná k získání nemovitosti)

Nahodilý příklad:

zjištěný CFAT = 7.500 Kč

pořízení nemovitosti bylo v hotovosti financováno částkou 620.000 Kč (20 % z pořizovací ceny)

7.500 / 620.000 = 0,012

Výše koeficientu je mj. tedy ovlivněna konkrétními podmínkami úvěru, resp. výší výdajů na splátky úvěru, které jsou kalkulovány do CFAT.

Při částkách použitých v tomto příkladu jsme došli k závěru, že vložená hotovost je zhodnocována 1,2 % ročně. To znamená, že investice do nemovitosti za těchto podmínek se nám nevyplatí.

Hodnota nemovitosti po opravách

Hodnotu nemovitosti po opravách zjišťujeme za účelem zjištění zisku z investice formou nákupu starší nemovitosti, jejím následným zhodnocením např. formou kompletní rekonstrukce a následným prodejem. Když od hodnoty nemovitosti po opravách odečteme veškeré vynaložené prostředky, získáme čistý zisk z takové investice.

Určit hodnotu nemovitosti po opravách však není vůbec jednoduché. Potřebujeme k tomu totiž určit s co největší přesností předpokládané výdaje na rekonstrukci a s co největší přesností odhadnout výši ceny, za kterou bude možné opravenou nemovitost později prodat.

To vyžaduje dobrou analýzu stávajícího realitního trhu a dobrý odhad vývoje trhu až do okamžiku prodeje.

Při zjišťování zisku, event. ztráty z takové investice pracujeme s těmito položkami:

- pořizovací cena nemovitosti

- investovaná hotovost

- hypotéka

- odpisy

- celkové měsíční náklady (fond oprav, energie, služby, údržba, pojištění, splátka hypotéky)

- hrubý roční příjem

- průměrný měsíční hrubý příjem

- event. poplatky realitní kanceláři, správcovské firmě

- celkový měsíční příjem

- celkové měsíční náklady