Postup nákupu nemovitosti v dražbě

Nemovitosti se vyplácí kupovat zpravidla v době, kdy nabídka na realitním trhu převyšuje poptávku. V době krize navíc přibývá dražeb nemovitostí a to je právě způsob, jakým můžete nemovitost pořídit opravdu výhodně. Zvýšený počet dražeb nemovitostí bývá spojen s neschopností majitelů nemovitostí dostát svým finančním závazkům vůči svým věřitelům. Prodej nemovitosti v dražbě je jedním z efektivních způsobů, jak může věřitel vymáhat pohledávku po dlužníkovi – majiteli nemovitosti. Pro věřitele hraje roli především čas, takže rychlost prodeje nemovitosti má přednost před cenou, za kterou je nemovitost prodána. Proto je možné nemovitost v dražbě pořídit za skutečně zajímavou cenu.

Pokud se zajímáte o koupi nemovitosti v dražbě, pak vězte, že dražby se může zúčastnit v podstatě kdokoli a není na tom nic složitého. Dražba nemovitosti je veřejné jednání a její vznik, trvání, zánik a některé další související právní vztahy upravuje Zákon č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách.

Zde vám přinášíme informace o tom, jak máte postupovat, pakliže jste se rozhodli koupit si nemovitost v dražbě.

V první řadě musíte najít nemovitost, kterou chcete koupit, tzn. vydražit. To je jeden z největších oříšků a to z následujícího důvodu.

Dražebník musí ze zákona každou dražbu vyhlásit dražební vyhláškou. Podle zákona musí být dražební vyhláška uveřejněna „způsobem vzhledem k předmětu dražby v místě obvyklým“ a v případě nemovitostí také „způsobem vzhledem k předmětu dražby v místě obvyklým i na centrální adrese“. Dále je dražebník povinen dražební vyhlášku vyvěsit ve veřejně přístupné části objektu, v němž se dražba bude konat. To vše v praxi znamená, že neexistuje jedno centrální místo, na kterém by se zveřejňovaly veškeré dražby. Některé dražební vyhlášky jsou tak zveřejněny na úředních deskách obecních úřadů, některé v sídlech exekutorů, některé najdete na internetu.

Jakmile si vyhlédnete nemovitost, zjistěte si o ní všechny informace.

Jednak si nemovitost můžete prohlédnout v termínu, který stanoví dražebník. Dražebník musí ze zákona zorganizovat dvě prohlídky nemovitosti. Pokud se jedná o nedobrovolnou dražbu, existuje však možnost, že stávající vlastník nemovitosti prohlídku neumožní.

Zjistěte si, zda na nemovitosti neváznou věcná břemena, která prodejem nemovitosti v dražbě nebudou dotčena (např. užívání nemovitosti třetí osobou na základě nájemní smlouvy, užívání části pozemku třetí osobu apod.)

V případě nedobrovolné dražby je nutno upozornit na jeden nepříjemný fakt. Vždy je nutno počítat s tím, že stávající vlastník nemovitosti může i po vydražení nemovitosti dělat potíže. Největší problém nastane vždy tehdy, pokud se vlastník z nemovitosti odmítne vystěhovat. Pak nezbývá, než podat k soudu návrh na vyklizení nemovitosti. Než tímto způsobem dosáhnete vyklizení a faktickému předání nemovitosti, mohou uplynout i dva roky. Během té doby může samozřejmě původní majitel napách na nemovitosti nějaké škody.

Seznamte se podrobně s pravidly dražby. Dražebník může požadovat složení dražební jistoty. Informujte se na její výši, termín složení a formu (hotovost, bankovní záruka). Dražební jistota může činit maximálně 30 % z nejnižšího podání, nesmí však přesáhnout částku 1,5 mil. Kč zvýšenou o 10 % z částky přesahující 5 mil. Kč. Z praxe můžeme potvrdit, že většinou však bývá nižší. Pokud nemovitost nevydražíte, složenou dražební jistotu vám dražitel bez zbytečného odkladu po skončení dražby vrátí.

Stanovte si částku, po kterou jste ochotni jít. Přihazujte jen do té výše, do které se vám to vyplatí. Nezapomeňte kalkulovat také s případným rizikem, zvláště v případech, pokud něco není úplně v pořádku (přístup vlastníka nemovitosti, komplikovaný přístup k informacím o nemovitosti apod.).

Zajistěte si potřebné finance. Pokud chcete koupi nemovitosti financovat hypotékou, pak existují tzv. předhypoteční úvěry, pomocí nichž je možné úvěrem financovat i koupi nemovitosti v dražbě. Předem se informujte u banky, jaký by byl postup a jak vysoký úvěr by vám banka poskytla.

Nejméně 30 minut před zahájením dražby je účastníkům dražby umožněn přístup do prostor, v nichž bude dražba probíhat. Účastníci jsou povinni doložit svoji totožnost (případně oprávnění jednat za účastníka dražby) a nechat se zapsat do seznamu účastníků dražby. Pokud se rozdávají dražební čísla, pak musí dražební číslo převzít. Pokud bylo požadováno složení dražební jistoty, pak musí její složení doložit, a to způsobem, který je stanoven v dražební vyhlášce. Mimo to musí účastníci dražby doložit čestným prohlášením, že nejsou osobami vyloučenými z dražby. Osobami, které jsou vyloučeny z dražby, jsou zjednodušeně řečeno osoby nesvéprávné, dlužník, jeho manžel, předchozí vydražitel, který nezaplatil a exekutor a jeho zaměstnanci (více v § 3 zákona).

Licitátor zahájí dražbu, oznámí vyvolávací cenu a vyzve účastníky dražby, aby činili podání. To děláte tak, že zvednete svoje dražební číslo a oznámíte částku, na kterou přihazujete.

V okamžiku, kdy na poslední nabídku nikdo jiný nereaguje, udělí licitátor příklep (klepnutí kladívkem). To znamená, že přiklepne nemovitost za cenu účastníku dražby, který učinil poslední, tj. nejvyšší nabídku. Příklepem licitátora přechází vlastnické právo k nemovitosti. Pokud několik účastníků dražby učiní současně podání a vyšší podání už není učiněno, rozhodne licitátor losem o tom, komu z nich příklep udělí.

Po skončení dražby vyhotoví dražebník protokol o provedené dražbě. V něm mimo jiné uvede označení nemovitosti, označení vydražitele a cenu dosaženou vydražením.

Cenu dosaženou vydražením je nutno uhradit ve stanovené lhůtě. Dražební jistota se započítává na cenu dosaženou vydražením. Zbývající část je splatná podle výše ceny a rozdílná je podle typu dražby (dobrovolná x nedobrovolná).

U dobrovolné dražby platí, že pokud není cena vyšší než 200 tis. Kč, je splatná ihned po skončení dražby. Pokud je cena dosažená vydražením v rozmezí 200 tis. až 500 tis. Kč, je splatná do 10-ti dnů od skončení dražby. Cena přesahující 500 tis. Kč je splatná ve lhůtě, která je stanovena v dražební vyhlášce. Tato lhůta však nesmí být kratší než 10 dní ode dne skončení dražby, případně kratší než 30 dnů a delší než 90 dnů ode dne skončení dražby, pokud byla dražba zahájena na návrh správce konkursní podstaty.

V případě nedobrovolné dražby je termín splatnosti ceny 10 dnů od skončení dražby. Pokud cena dosažená vydražením přesáhne 5 mil. Kč, pak je cena splatná do 30 dnů od skončení dražby.

Pokud uhradíte cenu dosaženou vydražením ve stanovené lhůtě, přechází na vás vlastnictví nemovitosti k okamžiku udělení příklepu. Dražebník vám vydá písemné potvrzení o nabytí vlastnictví nemovitosti. Jedno vyhotovení potvrzení zašle dražebník příslušnému katastrálnímu úřadu k zápisu.

To je dražební proces v bodech. Pro úplnost uvádíme ještě dvě informace.

Od dražby může být kdykoli až do jejího zahájení upuštěno, a to za podmínek či důvodů uvedených v zákoně. Jedná se zejména o případy, kdy dlužník (u nedobrovolných dražeb) vyrovná u věřitele svoje finanční závazky nebo případy, kdy o to vlastník nemovitosti požádá (.u dobrovolných dražeb). Proto se o konání dražby raději informujte, nejlépe přímo u jejího organizátora.

Pokud nabudete do vlastnictví nemovitost v dražbě, nezapomeňte, že jste povinni zaplatit daň z převodu nemovitosti. V takovýchto případech platí daň nabyvatel, tedy kupující.