Při investování do nemovitostí dobře kalkulujte
Jako při každém jiném podnikání, také při investování do nemovitostí je potřeba předem si vše dobře spočítat. Abyste nakonec nebyli nemile překvapeni, je třeba, abyste kromě předpokládaných příjmů z pronájmu zakalkulovali všechny možné výdaje. Jen tak si uděláte obrázek o tom, jakého úspěchu můžete dosáhnout a zda se vám investování do nemovitosti za účelem jejího pronajímání vyplatí. Přinášíme vám přehled toho, co musíte při své kalkulaci rozhodně zohlednit.
- Úrok z hypotéky
Pokud budete pořízení nemovitosti financovat hypotékou, berte v úvahu výši úrokové sazby, délku splácení, způsoby splátek, případné refinancování. Pokud si kalkulacemi tohoto druhu nejste jisti, obraťte se raději na zkušeného finančního poradce.
- Výše nájemného, příjem z nájemného
Než pořídíte konkrétní nemovitost na pronájem bytu např., udělejte si analýzu trhu. Musíte si spočítat, kolik vám na nájemném může nemovitost vynést. Znamená to zjistit si obvyklé tržní ceny pronájmů u podobných nemovitostí v dané lokalitě nebo si reálnou cenu spočítat podle např. podle metrů čtverečních porovnáním cen u jiných nemovitostí. Počítejte ale s tím, že výše nájemného se může v jednotlivých případech odlišovat podle různých důvodů, jako jsou slevy za protislužby apod.
- Náklady na energie a služby
Málokdo ze zájemců o bydlení v pronájmu bytu je ochotno nebo schopno platit zbytečně vysoké výdaje za energie a služby. Pokud budou tyto náklady ve vaší nemovitosti vysoké, vystavujete se riziku, že se nájemci budou často střídat, budou odcházet za levnějšími pronájmy. Dnešní konkurenční trh nahrává jim. Proto si ověřte, zda pořizovaná nemovitost není energeticky náročná. Vždy je lepší držet takovou nemovitost, v níž jsou náklady na energie a služby nižší. Každopádně doporučujeme, abyste energie převedli na nájemce. Vyhnete se tak případným finančním ztrátám a problémům, pokud po nájemci zůstanou nezaplaceny vysoké účty za energie, které byste museli hradit ze svého.
- Náklady na údržbu
Počítejte s příspěvky do fondu oprav. U starších nemovitostí bývají zpravidla vyšší. Nezapomeňte se proto včas informovat, abyste pak nebyli nemile překvapeni.
Běžnou údržbu nemovitosti je lepší zajišťovat vlastními silami, pokud je to možné. Můžete tak ušetřit poměrně značnou částku. Z toho důvodu je také dobré, pokud máte nemovitost v dosahu. V opačném případě musíte počítat s výdaji na cestu nebo přímo s tím, že vám tyto práce bude muset někdo zajišťovat za úplatu, což jsou pro vás další finanční ztráty.
- Pojištění nemovitosti
Doporučujeme pojistit domácnost i nemovitost, případně si sjednat pojištění odpovědnosti za škodu. Pokud totiž nájemce způsobí např. škodu sousedům, kteří nemají pojistku, nesete odpovědnost vůči sousedům vy. Tato pojištění v běžných případech postačují. Pojištění nemovitosti pro podnikatelské účely bývá většinou dražší.
- Neobsazenost
Měli byste počítat s tím, že nemovitost nemusí být obsazená celoročně nebo mohou být v obsazenosti jiné nepravidelné výpadky. Obvyklá míra neobsazenosti se pohybuje kolem 10 % ročně. Ale to není vše. Zvažte dlouhodobé vyhlídky svojí investice. Někdy totiž dochází k náhlým a výrazným změnám v toku peněz z pronájmu bytu např. díky změně ekonomické situace v lokalitě a najednou vyvstane problém nemovitost pronajmout, v tom horším případě může být tento problém i dlouhodobějšího charakteru.
- Střídání nájemců
V případě střídání nájemců je třeba kalkulovat s náklady, jako jsou např. náklady na úklid, opravy a malování a dále na inzerci či provize realitním kancelářím. Někteří lidé, kteří žijí v pronájmu, se mnohdy stěhují i každých 6 – 8 měsíců!
- Daně
Jako vlastníku nemovitosti a pronajímateli se na vás vztahuje povinnost platit daň z nemovitosti a daň z příjmů. Pokud nejste na adrese nemovitosti přihlášeni k trvalému pobytu, ověřte si, kolik bude činit daň z nemovitosti. Některé obce totiž takovým osobám vyměří daň vyšší sazbou. Daň z příjmů neplatíte pouze v případě, že pronajímáte načerno. Nezapomeňte ale, že při takovém způsobu podnikání se vystavujete riziku, že vás nějaká nepřejícná osoba může finančnímu úřadu udat, ať už závistivý soused či nespokojený nájemce.
- Odpisy
Při výpočtu základu pro daň z příjmů můžete od příjmů odečíst pořizovací cenu a případné výdaje na rekonstrukci apod., a to postupně a formou odpisů. Většina nemovitostí se odepisuje v průběhu období 30 let, první rok se odepisuje 1,4 % z pořizovací ceny a další roky 3,4 %. Podrobně je postup upraven v § 30 až 32 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů.
Než se pustíte do investování formou nákupu a následného pronajímání bytů a dalších nemovitostí, vše si dobře spočítejte. Možná zjistíte, že výhodnější budou investice jiného druhu. Pokud se však rozhodnete pro tuto variantu investování, mějte na mysli, že se jedná o dlouhodobou investici a že se během tohoto dlouhého období několika let může ledacos změnit, může dojít k různým výkyvům, jak ve váš prospěch tak naopak. Obecně lze však konstatovat, že nemovitosti jsou, i přes přechodné výkyvy, v čase poměrně dobře zhodnocovány.
