Dražby nemovitostí – pravidla a principy
Dobrovolné dražby nejsou u nás obvyklým způsobem prodeje nemovitostí. Zřejmě u prodávajících převládá představa, že dražba je zmanipulovaný proces a že cena, které lze při dražbě dosáhnout, se nepřiblíží ceně požadované. Často však může být opak pravdou a dražba naopak může být efektivním způsobem prodeje nemovitosti, a to s ohledem na dosaženou cenu, na rychlost prodeje a právní pojištění realitního obchodu. Co se týče ceny, často bývá při dobrovolné dražbě dosaženo dokonce vyšší ceny než při standardním způsobu prodeje, tedy přes realitní kancelář.
S přetrvávající ekonomickou krizí se však stále častěji setkáváme s nedobrovolnými dražbami.
Na následujících řádcích si vysvětlíme, jaké jsou druhy dražeb, jaké jsou jejich principy a jak taková dražba nemovitostí funguje.
V první řadě je třeba zmínit, že veřejné dražby, jejich vznik, trvání, zánik a některé právní vztahy s tím související upravuje Zákon č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách. Při dražbách se tedy postupuje podle tohoto zákona.
Dražba je veřejné jednání, které se koná za účelem přechodu vlastnického nebo jiného práva k předmětu dražby, v naše případě nemovitosti. Dražba se konaná vždy na základě návrhu navrhovatele. Podle toho, kdo podává návrh, rozlišuje zákon mezi dražbou dobrovolnou a dražbou nedobrovolnou.
Dobrovolná dražba
Dražba dobrovolná je dražba, která se provádí na návrh vlastníka nemovitosti, případně insolvenčního správce. Provedena může být na základě písemné smlouvy o provedení dražby, uzavřené mezi navrhovatelem a dražebníkem. Zákon stanoví, které náležitosti musí tato smlouva obsahovat, aby byla platná. Patří mezi ně především označení, že se jedná o dražbu dobrovolnou, označení navrhovatele a dražebníka, označení předmětu dražby, nejnižší podání, výši odměny nebo způsob jejího určení a další.
U dobrovolných dražeb se odměna pro dražebníka pohybuje většinou mezi 3-7% z ceny dosažené vydražením. Pokud je navrhovatelem insolvenční správce, výše odměny dražebníka nesmí překročit 10 % z ceny dosažené vydražením, nejvýše však 1 mil. Kč zvýšených o 1 % z ceny dosažené vydražením přesahující 10 mil. Kč.
Zákon dále upravuje, jakým způsobem se vyhlašuje konání dražby, průběh dražby, upuštění od dražby, vypořádání nákladů dražby a úhradu ceny dosažené vydražením, nabytí vlastnictví k nemovitosti a její předání atd.
Nedobrovolná dražba
Dražba nedobrovolná je dražba, která se provádí na návrh věřitele, jehož pohledávka je přiznána vykonatelným soudním rozhodnutím nebo jiným dokladem, který připouští zákon. Dražební věřitelé mohou své pohledávky přihlásit u dražebníka do 15 dnů před zahájením dražby.
Proces dražby nedobrovolné je značně složitější než v případě dobrovolné dražby a je v zákoně podrobně rozepsán. V podstatě začíná oznámením věřitele dlužníkovi, ve kterém mu sděluje svůj záměr jeho nemovitost prodat ve veřejné dražbě. Jedná-li se o zastavenou nemovitost a osoba dlužníka není shodná s osobou vlastníka nemovitosti, pak věřitel toto oznámení zasílá i vlastníku nemovitosti. Následně věřitel osloví dražebníka, který nechá nemovitost ocenit soudním znalcem. Pak uzavírá navrhovatel s dražebníkem písemnou smlouvu o provedení dražby.
Zákon opět stanoví, které náležitosti musí tato smlouva obsahovat, aby byla platná. Patří mezi ně především označení, že se jedná o dražbu nedobrovolnou, označení navrhovatele a dražebníka, označení předmětu dražby, nejnižší podání, výši odměny nebo způsob jejího určení a další. Pokud je osoba případného zástavce odlišná od osoby vlastníka, pak musí být ve smlouvě označen i zástavce. Uveden musí být také důvod, pro který je navrhováno provedení dražby.
Výše odměny dražebníka bez daně z přidané hodnoty nesmí překročit 10 % z ceny dosažené vydražením, nejméně však činí 1 000 Kč a nejvýše 1 mil. Kč zvýšených o 1 % z ceny dosažené vydražením přesahující 10 mil. Kč.
Dražebník pak zašle ve lhůtě, která je sjednána ve smlouvě o provedení dražby, oznámení o dražbě dlužníkovi, zástavnímu dlužníkovi, zástavci, a dražebním věřitelům. Oznámení zašle také příslušnému katastrálnímu úřadu k zápisu poznámky o podaném návrhu na provedení nedobrovolné dražby nemovitosti do katastru nemovitostí. Tímto zápisem v katastru nemovitostí jsou omezena práva vlastníka nemovitosti a veškeré úkony spojené s nemovitostí, které by chtěl provést, jsou znemožněny.
Konání dražby vyhlásí dražebník dražební vyhláškou, v níž uvede především, že jde o dražbu nedobrovolnou, označí v ní dražebníka, navrhovatele, vlastníka nemovitosti, dlužníka a případného zástavce. Uvede také místo a termín dražby, popis dražené nemovitosti a odhadnutou nebo zjištěnou cenu, termín prohlídek nemovitosti (musí být stanoveny alespoň dva termíny), výčet přihlášených pohledávek dražebních věřitelů, nejnižší podání a některé další skutečnosti, které stanovuje zákon. Při stanovení výše nejnižšího podání se vychází z ocenění nemovitosti vyhotoveném soudním znalce, přičemž při první dražbě musí nejnižší podání odpovídat minimálně 50% ceny zjištěné soudním znalcem. Tato minimální hranice už ale není stanovena pro případ opakované dražby.
Zákon pak dále upravuje podmínky pro doložení práv účastníků dražby a dražebních věřitelů, průběh dražby, upuštění od dražby, vypořádání nákladů dražby a úhradu ceny dosažené vydražením, nabytí vlastnictví k nemovitosti a její předání, principy uspokojení části pohledávek dražebních věřitelů atd.
Jakmile je nedobrovolná dražba oznámena, má majitel nemovitosti jedinou možnost, jak se dražbě vyhnout – uspokojit pohledávky věřitelů před termínem dražby.
