Koupě nemovitosti - otázky a odpovědi

  1. Jaké nepříjemnosti mohou potkat člověka, který se rozhodne, že v době krize koupí nemovitost?

    Obecně myslím, že v době krize je radost nakupovat zvlášť pokud máte peníze. Zde zároveň vidím asi největší nepříjemnost. Zajištění dobrého financování. Pokud žádáte o hypotéku nebo o úvěr, strávíte jeho zajišťováním více času. Banky a spořitelny jsou opatrnější, vyžadují více potvrzení a dokumentů. Dále bych zmínil negativní náladu na trhu, která ovlivňuje i mysl kupujícího. Ten vnímá větší nejistotu, strach, zda přece jen neudělá špatné rozhodnutí, když v době klesajícího trhu koupí nemovitost. Neprohloupí a neprodělá peníze, když nepočká na pozdější dobu?! S nejistotou je spojena i možná ztráta zaměstnání, snížení platu a podobně. Pokud se jedná o kupující, kteří mají málo nebo žádné zkušenosti, pak určitě neznalost procesu a praktik, které s obchodem s nemovitostmi souvisí.

  2. Je vůbec možné koupit v současnosti nemovitost bez spolupráce realitní kanceláře?

    Možné to je a řekl bych, že ty možnosti se rozšiřují. Kupující, který nechce kupovat přes realitní kancelář jen musí strávit více času výběrem a měl by mít kolem sebe tým „poradců“, nebo určité znalosti z oboru. Existují internetové servery např. www.vlastnici.cz, které se na samostatný prodej, koupi, pronájem nemovitosti specializují a kde může takový zájemce najít mnoho užitečných rad, odkazů a kontaktů.

  3. Vyplatí se kupovat nemovitost přes realitku a proč?

    Čistě ekonomicky se to vyplatí tomu, kdo získá větší užitek trávením svého času jinak, než tím, že si koupi nemovitosti zajišťuje sám. Realitky svým založením usnadňují a zrychlují transakční proces a měly by být jakýmsi garantem, že vše proběhne hladce. Většina nemovitostí nabízených na prodej v ČR, je nabízena realitními kancelářemi. Takže kupovat vyhlédnutou nemovitost, kterou má pod smlouvou RK, bez ní, kolikrát ani není možné bez hrozby soudních tahanic. Realitka může pomoci v mnoha směrech, zejména s vyhledáním nemovitosti, zajištěním dokumentace, smluv a převodu peněz a nemovitosti. Zkušení makléři, kterých bohužel již tolik není mohou mít pro kupující mnoho dalších výhod:

    • naučí kupující orientovat se v obchodu s nemovitostmi
    • upozorní kupující na vady nemovitosti, kterých by si klient nemusel všimnout
    • znají velmi dobře lokalitu, kde chtějí klienti nemovitost koupit
    • dokáží vyjednat za klienta lepší podmínky obchodu včetně ceny
    • mají kontakty na prověřené dodavatele služeb spojených s realitami

    Je zde, ale malý zádrhel. 99% realitek u nás zastupuje prodávajícího. Málo se o tom mluví, ale realitky zastupují toho, kdo jim platí provizi a to až na pár vyjímek (např. Brno, kde historicky platí provizi kupující, i když je to dle mého názoru jistá deformace) jsou právě prodávající. Kupující tak nemá oporu v momentě kdy dojde na vyjednávání. Makléři se to sice většinou snaží nějakým způsobem balancovat, ale vždy to nejde. Řešením je najmout si makléře kupujícího i když uznávám, že to není zas tak jednoduché. Realitka se dále vyplatí lidem, kteří mají nedostatek zkušeností, nebo se z nějakého důvodu v celém procesu nechtějí angažovat. Internet otevřel velké možnosti pro všechny kupující, umožňuje jim býti samostatnějšími a aktivnějšími a mít celý proces více pod kontrolou.

  4. Realitní makléři prý mohou slevit z ceny nemovitost až 100 tis. Kč aniž by jednali s prodejcem. Jak je to možné?

    Některé RK mohou mít od prodávajícího stanovené cenové rozpětí ve kterém chce, aby nemovitost byla prodána. Ve smlouvě mohou být i různé motivační bonusy. V médiích se prodávajícím doporučuje, aby začínali s až o 20%, vyšší cenou aby měli prostor pro vyjednávání a snižování ceny. Je to obvyklý jev a všichni počítají s tím, že se bude licitovat.

  5. Jak je možné, že stejnou nemovitost najdu ve více nabídkách, ale za různé ceny?

    Nejpravděpodobnější vysvětlení je, že vlastník (z nějakého důvodu) dal nemovitost do více realitek a případně ji ještě nabízí sám. V době internetu, je to celkem častý jev. Pro kupujícího je to dle mého názoru skvělá příležitost, kdy lze vyjednat dobré podmínky. Vlastník tím ukazuje, že něco není v pořádku. Buď potřebuje prodat rychle, nebo realitkám nevěří, je s nimi nespokojen nebo postupně snižoval (zvyšoval) cenu jak za ním realitky chodily a nebo ukazuje určitou nejistotu v celém procesu obchodu, zejména co se týče stanovení ceny. Je to věc, která by měla kupujícího upoutat a pokud se mu nemovitost líbí, měl by se pokusit z této příležitosti něco pro sebe získat. Zejména pokud se již nemovitost nabízí delší dobu.

  6. Jakým způsobem a o kolik mohu dostat slevu na nákup nemovitosti?

    V dnešních dnech jsou tím proslulí hodně developeři, kteří nabízejí auta, nebo slevy v proporciální hodnotě. Zejména u starších nemovitostí hodně závisí na schopnosti vyjednávat a na „kvalitě soupeře“. Zvláště jak silná je motivace prodat na straně vlastníka. Musíte se naučit číst mezi řádky. Jak dlouho je nemovitost v nabídce, je-li v inzerci uvedeno „cena dohodou, k jednání, při rychlém jednání sleva“ apod. Jak dlouho vlastník nemovitost vlastní? Byla už nemovitost v inzerci zlevněna? Snažte se zjistit o vlastníkovi co nejvíce informací, hlavně proč prodává, jak moc je tlačený do prodeje. Podle toho stanovte taktiku při vyjednávání. Obecně myslím, že říci si u nemovitosti za 1-1,5 mil. Kč o slevu 50-100 tis. Kč (10% z ceny) nic nepokazí. Vždy závisí na mnoha jemných finesách, schopnostech a argumentech obou stran. U každé nemovitosti a vlastníka je to jiné. Čím lépe se na vyjednávání připravíte tím větší slevu máte šanci získat. Jeden tip: udělejte si podrobnou cenovou analýzu (realizované ceny získáte ve výpise na katastru nemovitostí) okolních srovnatelných nemovitostí určených k prodeji. A nezapomínejte nejde jen o slevu na nemovitost. Důležité jsou i ostatní podmínky prodeje. Jaký nábytek v nemovitosti zůstane, kdo bude platit náklady na převod atd..

  7. Jaké inzeráty jsou už na první pohled podezřelé a mám je rovnou zahodit?

    Podezřelý je jakýkoli výrazný nesoulad mezi „kvalitou“ a cenou nemovitosti. Otázkou je jaká je příčina. Za dotaz nic nedáte, klidně zavolejte a zeptejte se. Za podezřele nízkou cenou se může skrývat nějaká vám neznámá skutečnost, která nutí vlastníka i za takovou cenu prodávat. Ostražitost je na místě.

  8. Mám se zajímat ještě o jiné věci, než jen to, že se mi nemovitost líbí a mám na ní peníze?

    • Porovnejte nemovitost s cenami v okolí
      Berte nemovitost i jako investici, nepřeplácejte pouze proto, že se vám nemovitost „strašně moc líbí“. Protože v okolí budou stejně pěkné nemovitosti za méně peněz. Co když budete muset v budoucnu prodávat? Pokud máte makléře požádejte ho, ať vám připraví analýzu cen a stavu nemovitostí v okolí.
    • Proveďte inspekci stavu nemovitosti
      Zeptejte se na závady. Pak proveďte inspekci. V případě, že odhalíte nedostatky, žádejte po majiteli opravu nebo slevu. Vlastníci neradi mluví o skutečném stavu a často lžou a maskují skutečnost. Nemovitost vyžaduje údržbu a většina majitelů ji zanedbává. Nenechte se zmást novými nátěry, omítkami nebo vybavením.
    • Prověřte si vlastníka
      Otázka důvodů prodeje je zcela na místě. Zeptejte se také sousedů. Charakter majitele se podepíše i na stavu nemovitosti. V případě novostaveb se podívejte na reference. Pokud již firma něco postavila, zeptejte se majitelů, kteří si již od stavebníka koupili na kvalitu a reklamace.Buďte ostražití, pokud máte platit větší částky předem.
    • Ujistěte se, že lokalita vyhovuje vašemu životnímu stylu
      Je v místě vyhovující občanská vybavenost? Chcete klid, či ruch velkoměsta? Nechcete se za rok opět stěhovat, že ne?!
    • -
    • Kupujte, dle vašich schopností a možností
      Pokud nemovitostem nerozumíte, najměte si makléře. Nedejte na rady odborníka, kterého platí prodávající. Pokud si budete vše zařizovat sami, obklopte se týmem a doplňte si znalosti.
    • Nepřeceňte síly.
      Zvažte co od nemovitosti potřebujete a co nikoli.Plánujete přírůstek do rodiny? Kolik peněz vám zbude po splátkách úvěrů? Ne každý je dnes milionář a nechcete přece skončit jak v té písničce od Chinaski.. „Vzal si dva leasingy, dvě hypotéky, měl z toho nervy a začal brát léky…“
    • Mějte dlouhodobý pohled
      Dnešek nepřeje krátkodobým spekulacím. Nekupujte pokud to nebude aspoň na 5-10 let.
    • Vše si ověřte a domluvené dejte na papír
      Co je psáno to je dáno. Kdyby každý udělal to, co řekne, nepotřebovali bychom právníky ani soudy. Kdo bude platit náklady spojené s převodem, jaký nábytek prodávající zanechá na místě atd.
    • Pojistěte sebe i nemovitost. Nikdy nevíte co vám život přinese.
  9. Pokud na hledání nemám čas a rozhodnu se obrátit na odborníky, jaký postup mě čeká?

    Nemovitost za vás vyhledá realitní makléř. Rozmyslete si jakou nemovitost potřebujete a budete potřebovat ve výhledu s jakým počítáte při koupi. Pak kontaktujte realitky v lokalitě a sdělte jim, co hledáte. Můžete to udělat prostřednictvím realitních serverů, které rozešlou vaši poptávku na všechny registrované RK. Nevýhodou je velký tlak od snaživých RK, kterému poté budete pravděpodobně vystaveni. Eliminujete to tím, že si vyberte několik, které vás přesvědčí svou profesionalitou a budete je kontaktovat individuálně. Poslední cestou je svěření se do rukou makléři, který zastupuje kupujícího. Toto je v našich podmínkách relativně trnitá cesta, protože za takovou službu je třeba zaplatit. Nicméně takový makléř pro vás bude hledat nejen nabídky RK, ale rovněž nabídky vlastníků, prodávajících samostatně a navíc jeho pomoc oceníte zejména při vyjednávání podmínek a při prohlídkách nemovitostí.

  10. Jak dlouho mám počítat, že bude trvat, když nemovitost koupím a než se do ní nastěhuji.

    Kupující by měl ve smlouvě požadovat, aby se mohl do nemovitosti nastěhovat do 10 dní po zaplacení kupní ceny. Pokud nepřevezme nemovitost současně s úhradou, doporučuji ponechat si malý nedoplatek cca 5% z kupní ceny, 50- 100 tis. Kč, jako rezervu pro případ, že by prodávají předal nemovitost v jiném stavu než je uvedeno v kupní smlouvě. Může jít o nábytek, který sliboval ponechat, atd. Nicméně je vždy na dohodě dvou stran jaké si dají termíny. Každopádně je dobré si termín napsat do kupní smlouvy. Ujistěte se s prodávajícím, že tomuto termínu rozumíte stejně. Napište si i případnou sankci za nedodržení termínu vystěhování, resp. vyklizení nemovitosti.

Další články o prodeji, koupi, pronájmu realit

    Pripojen k databzi. číslo chyby: 0:
    Databze nenalezena číslo chyby: 0:

    ERROR: (SET CHARACTER SET "utf8")