Kupujeme nemovitost - Zhodnocení finančních možností

Nebojte se úvěru

Mnoho rodin chce mít vlastní střechu nad hlavou a hledá pro pořízení nemovitosti co nejvýhodnější podmínky jejího financování. Jaké mají možnosti? A jaké jsou mezi nimi rozdíly?

V zásadě je možné rozdělit úvěry na hypoteční a úvěry ze stavebního spoření.

Hypoteční úvěr (účelový) poskytuje banka pouze na pořízení či zhodnocení nemovitosti (existuje i tzv. americká hypotéka, kdy na zástavu nemovitosti půjčí banka prostředky i na jiné účely než pořízení nemovitosti).

Klient musí splnit dvě základní podmínky: mít dostatečný příjem na splácení úvěru a zároveň k dispozici vhodnou zástavu, zejména nemovitost k bydlení .

Úvěr ze stavební spořitelny má dvě formy:

1. klient má uzavřenou smlouvu o stavebním spoření, spořil minimálně 2 roky, má naspořeno 38 – 40 % cílové částky (částky, na niž je smlouva uzavřena) a spořitelna mu přiznala v požadované výši tzv. hodnotící číslo. V tomto případě má klient nárok na úvěr ze stavebního spoření do výše cílové částky smlouvy o stavebním spoření.
2. klient nemá uzavřenou smlouvu o stavebním spoření, případně jeho stávající smlouva nesplňuje některou z podmínek (minimálně 2 roky spoření v objemu 38 - 40% cílové částky a tzv. hodnotící číslo v požadované výši). V tomto případě může žádat o překlenovací úvěr, kdy mu stavební spořitelna půjčí celou potřebnou částku. Z celé této částky potom klient platí úroky. Zároveň spoří na smlouvu o SS do výše 38 - 40% cílové (dlužné) částky. Po splnění všech výše uvedených podmínek již úvěr pokračuje jako klasický úvěr ze stavebního spoření.

Srovnáme-li tyto úvěry, jejich výhody a nevýhody, vychází obecně toto:

Hypoteční úvěr:

• Výše úvěru zpravidla od 300 000,- Kč
• Úvěr musí být vždy zajištěn vhodnou nemovitostí v osobním vlastnictví nacházející se na území ČR
• Úvěr je dle nabízeného produktu banky poskytován do výše od 70% ceny zastavované nemovitosti do 100 % hodnoty zástavy stanovené znalcem banky
• Délka splácení je standartní od 5 do 30 let, maximálně do 40 let
• Úvěry jsou poskytovány zpravidla do 70 let věku nejstaršího z žadatelů
• Splácí se dlužná částka i úroky
• Možnost nastavení fixace (neměnnosti) výše úrokové sazby na dobu 1-30 let (po této době banka sama určí novou výši úroků ze zbývající dlužné částky) v drtivé většině případů se však využívají střednědobé doby fixací, tedy od 3 – 5 let
• Odpočet zaplacených úroků od daňového základu příjmu dlužníka.
• Nelze kdykoli splatit zbytek úvěru bez sankcí, změny plateb jsou možné pouze při změně úrokové sazby, pokud si klient nepřiplatí za speciálnější produkt, který umožňuje mimořádné splátky nebo i úplné doplacení úvěru bez sankcí i mimo sjednanou dobu fixace
• poplatek za zpracování úvěru splatný bance po schválení hypotéky se pohybuje okolo 0,8 % z výše úvěru ( v současné době mají banky stále častěji akce se sníženým nebo nulovým poplatkem za zpracování )

Úvěr ze stavebního spoření ( neboli řádný úvěr )

• Min. výše úvěru není stanovena
• Věková hranice pro žadatele o úvěr je stanovena cca do 75 let (rozhoduje schopnost splácet úvěr)
• Možno kumulovat úvěry z více smluv rodinných příslušníků
• Úroky z úvěru jsou pevné po celou dobu splácení a jsou dány již při uzavření smlouvy o stavebním spoření
• Do určité částky částky úvěru ( kařdá spořitelna má stanoveno jinak ) není nutné zájištění ručiteli nebo nemovitostí
• Nutno mít naspořeno většinou 40% z výše úvěru ( např. na 500 000 - Kč úvěru je nutno mít na smlouvě uspořenu částku 200 000,-Kč a současně dosaženo požadované hodnotící číslo )
• Možno kdykoli splatit zbytek úvěru bez sankcí

Překlenovací úvěr:

• Min. výše úvěru není stanovena
• Věková hranice pro žadatele o úvěr je do 75 let (rozhoduje schopnost splácet úvěr)
• Úvěr do výše 80 – 100 % ceny zastavované nemovitosti stanovené znalcem spořitelny ( pokud je již výše překlenovacího úvěru natolik vysoké, že jej stavební spořitelna neposkytuje bez zajištění nebo se zajištěním ručiteli )
• Do určité částky překlenovacího úvěru ( záleží na produktech jednotlivé spořitelny ) není nutná zástava ručiteli nebo nemovitostí )
• Úroky z překlenovacího úvěru jsou dle nabídky spořitelny většinou pevné ( fixní ) po celou dobu splácení, ale mohou být také variabilní ( tzn. jsou sjednány na dobu od 3 – 6 let ). Jsou ve výši 100% částky úvěru po celou dobu trvání překlenovacího úvěru.
• Nutnost spořit na smlouvu o SS do výše cca 40% poskytnutého úvěru (cílové částky) minimální spořitelnou požadovanou úložku (ta je úročena a případně zhodnocována státní podporou)
• Odpočet zaplacených úroků od daňového základu příjmu dlužníka
• Poplatek za uzavření smlouvy o SS i smlouvy o úvěru

Rozhodnout, který typ úvěru je pro konkrétní případ nejvhodnější je hodně složité. Je nutno znát aktuální nabídku trhu, výše úroků a jejich trendy, poplatků za úvěry a mnoho dalších informací . Také přesná analýza možností a situace zájemce o úvěr je při výběru nezastupitelná. Proto je dobré se o tak mimořádně důležitém životním kroku, jakým je dlouhodobý investiční závazek, poradit se zkušenými odborníky – kvalitními finančními poradci, kteří se v dané problematice dobře orientují a jsou schopni optimálního řešení konkrétního případu. Vždyť kvalitní informace a servis mohou ušetřit nejen čas a peníze při vstupu do úvěru, ale v dlouhodobém horizontu zabránit i možným kolizím zapřičiněným nekvalifikovaným rozhodnutím.

O stavebním spoření

Vysoký výnos a minimalizovaná rizika, to jsou výhody stavebního spoření, které jsou v porovnání s ostatními možnostmi zajímavé. Finance jsou však na účtu vázány minimálně pět let u smluv uzavřených do 31.12.2003 a 6 let u smluv novějších, což je částečnou nevýhodou. Pokud budou prostředky z účtu vybrány před termínem, znamenalo by to pak ztrátu celé získané státní podpory a navíc by spořitelny vyměřily sankci za nedodržení vázací doby.

Jakým způsobem lze spořit

Účastník stavebního spoření ukládá na svůj účet pravidelné vklady. Spořit je možné měsíčně, ale i jednorázově, kdy se například celý vklad uloží na účet koncem roku. Ve druhém případě je však důležité seznámit se předem s obchodními podmínkami konkrétní spořitelny a zaplatit včas úhradu za uzavření smlouvy, jinak by mohla být smlouva vypovězena. Úhrada za uzavření smlouvy je obvykle ve výši 1 procenta z cílové částky, někde je možné získat slevu. Některé spořitelny ji poskytují například dětem a mladým lidem, nebo třeba za uzavření smlouvy přes vlastní internetové stránky. Dalším nákladem je úhrada za vedení účtu, její roční výše se v současnosti pohybuje mezi 250 až 300 korunami a spořitelna si ji strhne spolu s úhradou za uzavření smlouvy ihned z prvních částek, které klient vloží na účet. Vklady jsou úročeny v současnosti 1 až 2 procenty a výnosy ze stavebního spoření nejsou fyzickým osobám zdaňovány, což je výhoda oproti ostatním finančním produktům.

Cílová částka je limitovaná

Každá smlouva musí být uzavřena na určitou cílovou částku, která by měla odpovídat součtu všech vkladů, úroků, státních podpor a výše úvěru, bude-li čerpán. Cílová částka nesmí být překročena. Pokud by k tomu došlo, musela by být dodatečně zvýšena.

Jak správně zvolit cílovou částku

Pokud víme předem, že úvěr opravdu potřebovat nebudeme, bude stačit taková cílová částka, do které se vejdou vklady, státní podpory a úroky z nich. V případě zájmu o úvěr je třeba zvýšit cílovou částku o jeho předpokládaný objem. Od výše cílové částky se odvíjí kromě úhrady za uzavření smlouvy také výše měsíčních vkladů, výše měsíčních splátek úvěru, minimální akontace úvěru, závisí na ní také to, jak rychle bude narůstat hodnotící číslo při určité dané výši vkladů.

Podmínky státní podpory

Jedním z nejdůležitějších pojmů, které se stavebního spoření týkají, je státní podpora. Je účastníkům poskytována ze státního rozpočtu a náleží pouze fyzickým osobám, přestože smlouvu si mohou uzavřít i právnické osoby. Její výše, která je účastníkovi spoření připisována na účet, činí 15 procent z naspořené sumy, kterou má na účtu k 31. 12. každého roku. Nezáleží na tom, jak dlouho úspory na účtu leží, podpora bude přiznána i v případě, že vklad byl uložen až koncem prosince. Maximální výše státní podpory je 3 000 korun ročně. Podmínkou pro výplatu státní podpory je, že s úsporami nebylo nakládáno po dobu šesti let. Pokud by se tak stalo, zálohy státní podpory by musela spořitelna vrátit zpět ministerstvu. Dalším omezením je to, že každý může nárokovat státní podporu pouze z jedné smlouvy. Ostatní smlouvy, které mu běží současně, musí být uzavřeny bez nároku na státní podporu. Zde jen připomeneme, že smluv si může každý uzavřít, kolik chce a účastníkem spoření může být i právě narozené dítě.

Jak nejlépe využít stavební spoření

Stavební spoření je velmi dobrý způsob spoření z hlediska výnosů. Může vám splnit dlouhodobý sen o vlastním bydlení.

Na co se prostředky ze stavebního spoření využívají nejčastěji?

Pochopitelně na koupi a výstavbu nemovitostí, zejména v osobním vlastnictví.

Velký objem poskytnutých úvěrů představují také rekonstrukce a modernizace starších bytů a domů. Není divu, protože jednou z nesporných výhod je, že v současné době většina stavebních spořitelen nabízí vysoké částky bez zajištění ( ručitelem nebo nemovitostí ). V některých případech je vyžadováno úvěrové životní pojištění, ale to není drahé.

Stavební spoření můžete využít zejména na následující práce:

Povrchové úpravy

Vnější i vnitřní omítky, fasády, obklady, obklady stropů a stěn (keramické, dřevěné, sádrokartonové)

Střechy

Krovy, ploché střechy včetně podkladových vrstev, krytiny všeho druhu.

Podlahy a jejich úpravy

Pouze podlahoviny pevně spojené se stavbou nalepením, lištami, do malty, hřebíky, šrouby nebo jiným způsobem trvalého upevnění (např. korek, PVC, dlažba, parkety a jejich údržba).

Elektroinstalace

Elektrické rozvody, zásuvky, vypínače, hromosvody.

Plynoinstalace

Plynoměry, regulátory tlaku, plynové přípojky, kamna, vnitřní plynové rozvody.

Vodoinstalace

Sanitární zařízení (vany, sprchy, WC, kuchyňské dřezy včetně kohoutků), směšovací baterie, vnitřní vodovodní potrubí.

Vzduchotechnika

Instalace vzduchotechnických jednotek, tj. pevně zabudované digestoře, větrací rozvody.

Kanalizace

Odpadové potrubí, vybudování žumpy nebo septiku.

Klempířské prvky

Parapety, dešťové dlažby a svody, průduchy komínů a atiky, klempířské rekonstrukce.

Mezi práce se dále zahrnují i tepelné izolace, garáže, nosné příčky a stěny, šachty a přípojky, vestavěná kamna, elektroměry. Lze počítat i s malováním a tapetováním, pouze však jako součástí celkové modernizace.