Kupujeme nemovitost - Zhodnocení finančních možností

Získání úvěru - problémy, řešení

Nízká bonita související s nízkými příjmy

• příjmy je relativně možno navýšit už tím, že je zvolen vhodný finanční ústav, který je méně náročný na bonitu žadatelů nebo uznává méně běžné příjmy ( např. různé typy důchodů, příspěvek na opatrování člena rodiny, dávky v pracovní neschopnosti, atd. )
• příjmy lze navýšit příjmem z budoucího pronájmu úvěrované nemovitosti, na základě uzavřené smlouvy o budoucím pronájmu a na základě stanovení výnosovosti nemovitosti znalcem banky, některé banky akceptují část těchto příjmů z pronájmu do příjmů požadovaných k zajištění úvěru
  
  
• příjmy lze navýšit účelovým přistoupením dalšího spoludlužníka, který s sebou přinese potřebné zvýšení příjmů . Tento spoludlužník ( přistupitel ) nemusí v úvěrovém vztahu zůstat navždy – v případě, kdy hlavní žadatel finančnímu ústavu prokáže, že jeho příjmy jsou již dostatečné a dlouhodobě stabilní, je velmi pravděpodobné, že finanční ústav bude souhlasit s vyvázáním spoludlužníka z úvěru. Rozhodně nebude klást nepřiměřené překážky, hrozilo by totiž, že si klient refinancuje u jiného ústavu, pochopitelně již bez spoludlužníka
• příjmy mohou vycházet dostatečné, když je financováno základním produktem banky (okolo 80 % ), u těchto produktů jsou často výrazně sníženy nároky na bonitu. Lze toho dosáhnout kombinací hypotéky s vlastními prostředky či menším úvěrem od stavebnmí spořitelny ( bez zajištění ) nebo použitím hodnotnější zástavy, event. dvou zástav
• u osob samostatně výdělečně činných je někdy možnost se plánovaně připravit na budoucí úvěr podaným daňovým přiznáním, je také dobré vědět, že banky dokáží akceptovat příjmy nejen klasicky dle základu daně, ale také procentem z obratu, pokud je tento dostatečný
• v případě, že příjmy nelze doložit, je možno uvažovat o využití nabízených hypotečních produktů bez doložení příjmů. Je ovšem třeba počítat s vyšší úrokovou sazbou a s vyššími nároky na zajištění úvěru nemovitosti ( jistá banka půjčí do výše 70 % z hodnoty zástavy, což není málo, navíc se mohou zástavy sčítat, tedy lze financovat bez použití vlastních prostředků )

Nízká bonita související s vysokými výdaji

• výdaje, zejména povinné splátky úvěrů, lze zpravidla refinancovat ( zkonsolidovat ) jedním úvěrem např. s výhodnější úrokovou sazbou nebo delší dobou splatnosti, která je přínosem z hlediska nižšího úvěrového zatížení. Výsledná splátka by měla být nižší, úvěr celkově výhodnější. Recept to není univerzální, záleží na konkrétních typech stávajících úvěrů, podstatné je, za jakých podmínek ( sankcí ) lze tyto úvěry předčasně doplatit. Rozhodně se však vyplatí o refinancování vážně uvažovat, nechat si namodelovat nezávaznou nabídku.

Nízká bonita související s věkem žadatelů

• v případě, že věk žadatelů umožńuje využítí pouze kratších dob splatností, ze kterých vyplývá vysoká splátka, lze úvěrový vztah omladit spoludlužníkem ( u hypoték ), přistupitelem ( u úvěrů od stavebních spořitelen ).

Poznámka závěrem. Skutečností zůstává, že žadatelé by měli dobře zvážit svoje současné schopnosti splácet úvěry a pokusit se odhadnout svoje budoucí možnosti splácení, a to bez ohledu na to, jakou výši úvěru jsou finanční ústavy ochotny poskytnout.

Záznam v registru dlužníků

• v současné době je záznam v registru ( ať již bankovním nebo nebankovním ) jedním z nejvážnějších důvodů, proč se bankovní sektor obrací k žadateli zády. Finanční ústavy si chrání svoje investice a dlužníkovi prostě nepůjčí. A nemusí se jednat o zažitou představu notorického neplatiče čehokoliv, představu člověka naprosto nespolehlivého. Objevit se v registru se může „podařit“ i občanovi jinak bezúhonnému. Prostě se to může stát, stačí drobné opomnění, nepříznivá souhra okolností .…… Zcela jistě se nejedná o vyhozené peníze ( pár stovek ) za vlastní prověření v  dostupných registrech ještě před oficiální žádostí o úvěr. Finanční ústavy totiž teprve na základě podepsané žádosti mohou klienta prověřit v  registrech a v případě vážnějšího záznamu by se situace mohla stát neřešitelnou.

Nedostatečný odhad nemovitosti

• úvodem budiž řečeno, že metodika odhadů bank a stavebních spořitelen je nastavena tak, aby kopírovala tržní cenu. Proto odhady zpravidla vychází ve shodě s kupní cenou. Mohou však nastat případy, že odhad vyjde výrazně nižší než kupní cena a pro určitou skupinu klientů, kteří jsou závislí na 100 % financování, může toto znamenat vážný problém. Proto doporučuji v případě pochybností o hodnotě zástavy (jedná se zejména o staré rodinné domy a atypické nemovitosti) obrátit se, nejlépe prostřednictvím kvalitního finančního poradce ( ten by měl, mimo jiné, znát rozdíly v hodnocení bank k různým typům nemovitostí ) na znalce banky, který spolehlivě určí její zástavní hodnotu, případně odhalí i jiné nesrovnalosti. Odměna znalci pak rozhodně nejsou vyhozené prostředky a to ani v případě, že by se úvěr nerealizoval, naopak, vyjádření odborníka v oboru může zájemci o nemovitost „otevřít oči“ a předejít tak značným ztrátám, ke kterým by mohlo dojít při obvyklém postupu, kdy se klient nejprve smluvně zaváže ke koupi ( se sankcí za odstoupení ) a potom je zděšen nízkým odhadem.